罗韬

联合办公鼻祖WeWork悄然入华。

今年初，WeWork签约入驻创意园区服务商德必旗下WE系列园区中的静安WE，WeWork静安WE店也成为WeWork进入中国市场的第一家门店。

该门店位于上海市延平路135号，东接南京西路国际商业名街、人民广场传统商业中心，西接中山公园商圈，紧邻延安高架路、常德路等多条主干道，地铁2、7号线交会。坐落于静安WE的第二层和第三层两个楼面，总面积达3000余平方米。

记者从权威渠道获悉，WeWork在中国的第二家联合办公空间已落户上海市威海路696弄一处近百年历史的老厂房，目前正在进行装修施工。

《第一财经日报》记者了解到，在大众创业、万众创新的潮流下，风靡美国的WeWork模式在中国迅速演变成联合办公：3Q、WE+、优客工场、方糖小镇……疯狂过后市场开始出现分化，除了几家成熟的品牌生命力较强以外，很多新的联合办公空间出租率都不到50%。现已成为“红海”的中国共享办公领域，能成为WeWork的乐土吗？

2010年2月，成立仅一个月的WeWork便实现盈利，此后从未亏损，2012年估值1亿美元，2014年年底估值50亿美元，2015年7月估值就达到了100亿美元。2016年3月，WeWork对外公布了自己新一轮的4.3亿美元融资情况，联想控股和弘毅资本牵头了本轮融资，业内有消息称，WeWork本轮融资的估值达到了160亿美元。

“WeWork的商业模式主要是服务成熟的小微企业和自由职业者，为这些企业提供移动的办公空间，并通过共享空间来提高空间的使用率，从而降低办公租赁成本吸引客户，也就是说WeWork的商业模式基础还是租金差价。”方糖小镇创始人万里江告诉《第一财经日报》记者。

WeWork最早于2011年4月向纽约市的创业人士提供服务。截至2016年3月，WeWork在全球的23座城市拥有80个共享办公场所，分布在美国的纽约、波士顿、费城等城市，以及英国伦敦、荷兰阿姆斯特丹、以色列特拉维夫等。

记者多方采访了解到，WeWork自去年下半年开始就有意进入中国市场，最后落户静安WE。有消息人士告诉记者，未来还计划在上海的地标性写字楼上海中心落户自己的产品，目前该物业已经开始装修。

万里江认为，WeWork之所以在美国有如此高的估值不仅仅是因为美国共享经济的发展，还来源于两点。

“第一是WeWork从一开业就是赚钱的，它们的租赁情况良好，租金回报非常稳定。第二是WeWork有一个活跃的社群，这个社区的背后有很多的互动，这个社群就是投资方看好的要点。”万里江告诉记者。

WeWork可以通过这些粉丝嫁接更多的产品和服务，而WeWork可以通过自己的平台成为供应商获取流量的入口，把握了客户自然把握了更多的东西。

方糖社区和WeWork有类似的地方，例如，用户通过APP订酒店可以获得优惠价格。万里江告诉记者：“我们之前做过一个workface的社区，这里面有大量的创业者，而这些创业者需要一个办公空间，为了满足它们的需求我们创建了方糖社区。我们是先有客户，然后复制产品，是C2B的模式。”

WeWork模式在美国成功，但也有业内人士质疑其是否在中国可以扩展成功。

“我们目前开始全国布局，北京、上海肯定是最主要的城市，通常都是通过项目合作的形式来落地的优客工场，第一步是先扩张空间数量，到了40个~50个以后我们就可以开始更加深度地进行空间内容的服务，因此快速扩展必不可少。”优客工场创始人毛大庆此前告诉记者。

“办公空间有个很重要的需求就是位置好，而自90后开始对办公空间内部的要求也越来越高，从设计到社交这些需求不断激发，通过找到一些物业进行改造形成适合市场需求的办公空间的想法就诞生了。在美国等发达国家共享办公已经开始流行，而中国似乎这个市场才刚刚开始。”WE+联合办公创始人刘彦燊告诉记者。

但是过度扩张，供应过剩，将是共享式办公空间模式的最大风险。记者了解到，除了上述几家成熟的品牌生命力较强以外，很多新的联合办公空间出租率都不到50%，而深圳一家叫“地库”的空间更是成立半年就宣布倒闭。

“目前联合办公在国内也只在一二线城市，和国外相比国内的自由职业者相比较少，对于移动办公的理解尚在启蒙阶段，过去一年联合办公野蛮生长已经开始有办公空间倒闭，预计今年这个趋势还会存在。如何做好服务并真正吸引到公司企业入驻，这一点是每个从业者需要思考的。”克而瑞咨询总监黄甜指出。

仲量联行中国区研究总监周志锋告诉记者：“创客空间这种办公物业形式，只能走‘小而美’小众路线，市场空间有限，未必适合大规模复制。小微企业能够承受的租金水平有限，而一旦做大做强后，一般就会选择搬离。WeWork虽然已有大笔融资在手，但迟迟没有加快拓展步伐，只在美、英几个核心城市布点，想必也是受到市场空间的局限。”