（原标题：广深孵化器调查：不能承受的租金之重）

这是创客的时代，也是创客生态的时代。生态需要水与土壤，而这里的“土壤”就是孵化器。政府补贴、资本追逐、创客热情高涨，这应该是孵化器最美好的春天。但这个“春天”却有了些冷意。“被强拆”、“僵尸化”、“同质化”等名词如影随形，野蛮生长的孵化器正在把泡沫吹破。今年的政策主题是“供给侧改革”，作为为创客提供“土壤”的孵化器，也需要更多的冷思考。

继春节前后“地库”孵化器宣告转让之后，深圳又一老牌孵化器“孔雀机构”因拖欠租金和物业管理费等相关费用近日面临强拆。孔雀机构创始人陈鹏福坦承遭遇资金链断裂，“收入来源以收租为主占65%左右，其次为增值服务占20%。”南都记者走访广州多家孵化器发现，在“孵化器”这层华丽外衣的包裹下，二房东的本质令其盈利结构过度依赖租金收入，很多孵化器租金占比大多在6 0 %左右，即便是运营良好的孵化器也仅能保持盈亏平衡。

三年租金涨幅近40%

近日，深圳一家老牌孵化器遭遇强拆的消息在创业圈内炸开了锅。

位于深圳南山科兴科学园的众创空间“孔雀机构”因拖欠物管连续三个月的租金和物业管理费等相关费用遭遇强拆，60多个创业团队被临时要求撤场。

孔雀机构创始人陈鹏福在接受南都记者采访时坦承拖租事实，并将之归结于房租价格飞涨和孵化器资金周转危机。

据陈鹏福透露，孔雀机构孵化器的盈利模式和大多数孵化器相似，包括三个方面：以租金收益为保底占到总收入60%到65%；其次是创业增值服务，包括基础的法务财务税务等培训，核心的创业导师服务和融资顾问服务占到20%到30%。“其他业务从商业角度不方便透露”，陈鹏福称，“政府补贴太少占不到比例。”

“4月20日还在跟物业（深圳正中物业经营管理有限公司）协商缓交租金计划，没想到21日物业开始派人拆迁，清理创业团队”，陈鹏福对正中物业的强拆行为表示强烈不满，“如果没有外部突发因素的影响，孔雀机构是可以保证盈亏平衡运营良好的。”

陈鹏福口中的“突变”有两个方面：一是2015年9月，前海旧城改造，孔雀机构位于前海的孵化器外部施工环境导致入住率从96%急转直下到40%以下，该分支于去年底关闭掉；另一方面“物业公司希望以146元/平方米租金加上14元/平方米物业费的价格租给新客户，这一价格远远高于孔雀机构2013年签订的110元/平方米的租金水平。”

孔雀机构的被强拆固然有上述事件的影响，但孵化器对租金收入的过度依赖使其难以摆脱“二房东”的身份，孔雀机构并不是个例。

近日南都记者实地走访了广州地区的多家孵化器，了解到其收入来源都以租金为主，对于盈利状况则纷纷表示“仍处于投资期”或“不看重短期盈利”，即便是目前运营良好的孵化器也都游走在盈亏平衡的边缘。

“我们在2015年6月成立，位于天河区金星大厦4、5层，每个月租金20万左右。目前有55个大学生创业团队，孵客创业公社为其免费提供场地15个月；另有90多个来自社会的创业团队，其中有35个使用其封闭空间月租3000到4000元，余下入驻在开放区，月租50 0元。”在广州创业音乐晚会现场，孵客创业公社的项目经理给南都记者算了这样一笔账。

据了解，孵客创业公社的盈利模式主要分为三个部分：租赁、增值服务和投资项目的股份增值。“目前靠租金和培训等增值服务保持基本盈亏平衡，已经算是运营很不错的了”，该项目经理透露，现在租金收入在15万左右，占到总收入的60%。政府的补贴主要是场地租金，一年30万封顶。

房地产转型的新路径？

陈鹏福表示孔雀机构在2014年底到2015年的巅峰期入住率达到90%以上，随后一路走低。“入住率的急转直下是运营危机的起因”，陈鹏福称，但对于具体入住团队的数量、类型及原因则“不接受采访”。

“我们通过创业大赛吸引优质项目参加，对优胜项目提供免费入住或者资金支持，另外也会举办周末沙龙等活动”，田宸赫称，“目前的入住率为60 %到80%。”

无极道产业金融中心董事长孙政权则向南都记者透露，他们孵化器的客源储备来自于移动互联网大赛中积累的几万个项目。“招募团队有三方面要求，首先市场要够大，至少10个亿，能容纳5到10家上市公司；其次项目有核心竞争力包括技术资源等；第三看团队有没有干劲”，孙政权称。

孵客创业公社则表示，其依赖于五山高校区的创业资源，入住率保持在90%以上。

但并非所有孵化器都有充足的客源储备。与此形成对比的是，某“首批国家级众创空间”仅有一个两人团队、两台电脑在其中办公。南都记者在海珠区“洋湾2025创新岛”看到，其2013年挂牌的“海珠电子商务产业园”至今仍有大量空置，三楼仅有3家企业在正常办公，一楼的企业早已人去楼空，二楼则仍在装修。

“有很多孵化器建了之后不知道怎么运营，这是一个很奇怪的现象，怎么能没有持续的项目资源和定位就去建孵化器呢”，曾帮助过部分孵化器运营，目前租赁了上述创新岛二层空间的纳赛尔公司有关人士表示，不排除有些公司把孵化器当做了房地产转型的一种方式。

亟待破除同质化魔咒

即便是有项目入驻的孵化器仍然面临同质化严重的问题。“移动互联网创业门槛比较低，只要有一台电脑就可以上班”，孙政权称。据广州市天河科信局卢志斌透露，天河区的创业项目以软件技术、移动互联网为主，占到50 %左右，剩下50%有智能硬件、生态农业、文化创意、风头创投等。

移动互联网是创业热潮，也是众多孵化器看中的蓝海，但纳赛尔却对这一现象表示担忧。“很多技术专业背景出身的学生都一窝蜂地去做A PP和平台，一方面专业技术被废置，另一方面，当接触到他们商业模式的时候又出现营销、用户、市场，所有的都指向两个字‘烧钱’模式。”为此纳赛尔希望走差异化路线，围绕智能制造增加智能工厂、智能生产和智能物流三个领域的孵化器，“研究院的科研成果可以为智能制造服务，这些孵化器之间也是互相支撑的而不是单纯复制模仿。”

对于孵化器来说，依靠租金、服务等维持的盈亏平衡只是保证它们不会立刻死去的基本条件，投资收益才是长远之计。

实际上，虽然采访中诸多孵化器提及政策补贴对营收影响甚少，但从天河区专项基金政策看，其对拔尖的优秀园区的补贴却是很高。比如面向“上一年度区财政新增贡献园区排名前30位”的“企业贡献奖”最高达200万元，而面向垂直领域的“服务外包奖”及“原始游戏动漫奖”也均有几十万的补贴金额，相比于孵客创业、孔雀机构等孵化器，这几乎是其全年收入。

孵化器冷思考：是否有可持续项目来源？

在建立孵化器之前应有可持续性提供项目的资源，其次还要有科学的筛选和培养机制。

是否有够资格全职导师？

纳赛尔有关人士认为，“全职导师最好是孵化器合伙人，有项目在其中，又具备人力资源培训财务、法务培训背景，难度非常大”。孙政权则吐槽道，“现在一些非企业家出身的人自己都不知道怎么创业如何去教别人创业。”

短期收入来源是否过于单一？

仅提供场地支持，没有内容产出的孵化器收入来源过于单一，很容易出现资金紧张。

模式是否与“隔壁”同质化？

根据广州科技创新委员会公布的信息，2015年广州市新增孵化器34家、增幅为40%，累计达119家，“提前一年基本完成2016年120家的目标”。

统筹：甄芹 采写：南都记者 蔡辉 实习生 马宁宁 俞金鑫